Ação de despejo por falta de pagamento: como retomar o imóvel e cobrar os aluguéis atrasados

Poucas situações desgastam tanto um proprietário quanto o aluguel que não entra. Primeiro vem a promessa de pagar na semana seguinte. Depois o pedido de prazo, a justificativa, o telefone que não é atendido. Enquanto isso, o imóvel continua ocupado, o condomínio e o IPTU seguem vencendo e a dívida cresce todo dia 5.

Este artigo explica, em linguagem direta, como funciona a ação de despejo por falta de pagamento: quando cabe, quais documentos são necessários, em que hipóteses existe liminar, o que é a purgação da mora, quanto tempo costuma levar, quanto custa e o que o locador pode fazer para não enfraquecer o próprio caso antes mesmo de entrar com a ação.

Um aviso necessário desde já: cada locação tem contrato, garantia e histórico próprios. Nada aqui é promessa de resultado, prazo ou liminar. O objetivo é dar clareza sobre o caminho jurídico e sobre a documentação que faz diferença na análise.

O que é a ação de despejo por falta de pagamento

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê hipóteses específicas em que o locador pode retomar o imóvel judicialmente. A falta de pagamento de aluguel e demais encargos está no art. 9º, III: o descumprimento da obrigação principal do inquilino autoriza a rescisão do contrato e a retomada do bem.

Na prática, a ação de despejo por falta de pagamento tem dois objetivos que caminham juntos. O primeiro é rescindir a locação e recuperar a posse do imóvel. O segundo é cobrar o que ficou para trás — aluguéis, condomínio, IPTU, água, luz, multa contratual e juros.

É importante entender que despejo não é retomada por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água ou luz, remover móveis ou impedir a entrada do inquilino configura exercício arbitrário das próprias razões e pode inverter completamente a posição das partes, transformando o locador em réu de uma ação de indenização.

Falta de pagamento não é a mesma coisa que denúncia vazia

Muita gente confunde as hipóteses. Na denúncia vazia (art. 46, § 2º, e art. 57 da Lei 8.245/91), o contrato já venceu, virou prazo indeterminado e o locador simplesmente não quer mais alugar — sem precisar justificar motivo, mas com notificação prévia de 30 dias.

Já a ação de despejo por falta de pagamento pressupõe inadimplência atual. Ela é mais rápida em vários aspectos, permite cumular cobrança e, em situações específicas, autoriza liminar. Por isso, definir corretamente o fundamento logo no início evita retrabalho, custas perdidas e demora.

Há ainda o despejo por infração contratual (art. 9º, II), usado em casos de sublocação sem autorização, obras não permitidas, uso diverso do contratado ou danos ao imóvel. Nada impede que a inadimplência apareça combinada com outra infração — mas o fundamento principal precisa estar bem definido na petição inicial.

Preciso notificar o inquilino antes de entrar com a ação?

Esta é provavelmente a dúvida mais comum — e a resposta surpreende muitos proprietários: não. Na locação com prazo e valor certos, a mora é automática. O vencimento já constitui o devedor em atraso, sem necessidade de notificação, interpelação ou aviso formal.

Isso significa que o locador pode ajuizar a ação assim que a inadimplência se configura, sem cumprir qualquer etapa prévia obrigatória. A notificação extrajudicial continua sendo uma ferramenta útil — ela documenta a cobrança, muitas vezes destrava um acordo e pode ser feita por cartório de títulos e documentos —, mas é uma escolha estratégica, não um requisito legal.

Na prática, vale ponderar: se há chance real de acordo e o inquilino tem histórico bom, uma cobrança formal pode resolver em duas semanas o que o Judiciário levaria meses para decidir. Se o inquilino já sumiu, já quebrou promessas ou já deu sinais de que não vai pagar, o tempo gasto em notificação costuma ser tempo de dívida acumulando.

Liminar de despejo em 15 dias: quando realmente existe

A liminar é o ponto mais desejado e o mais mal explicado na internet. O art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91 autoriza a desocupação liminar em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento — mas apenas quando o contrato não conta com nenhuma das garantias do art. 37, seja porque nunca foi contratada, seja porque se extinguiu ou o garantidor foi exonerado.

As garantias do art. 37 são quatro: caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Se o contrato tem fiador, tem depósito caução de três meses ou tem seguro-fiança, a liminar do inciso IX não se aplica.

Além disso, para obter a liminar o locador precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º). É uma garantia depositada em juízo, que responde por eventuais prejuízos se o despejo liminar for depois revertido.

O inquilino pode derrubar a liminar

Concedida a liminar, o locatário ainda tem uma saída. O art. 59, § 3º, permite que ele evite a desocupação depositando judicialmente, no prazo de 15 dias da citação, a totalidade dos valores devidos — aluguéis, acessórios, multas, juros, custas e honorários.

Ou seja: mesmo com liminar deferida, o desfecho pode ser o pagamento em vez da retomada. Para muitos locadores, esse já é o resultado desejado. Para quem quer o imóvel de volta a qualquer custo, é uma frustração previsível — e melhor conhecê-la antes.

Quando o contrato tem garantia e a liminar do inciso IX não cabe, a regra é aguardar a sentença. Pedidos de tutela de urgência com base no CPC são discutidos em situações excepcionais, mas o deferimento é incerto e depende do caso concreto.

Purgação da mora: o direito do inquilino de pagar e ficar

A purgação da mora — também chamada de emenda da mora — é o instituto que permite ao locatário evitar a rescisão pagando o débito. Está no art. 62, II, da Lei do Inquilinato e é um dos pontos que mais gera surpresa em quem entra com a ação esperando apenas a retomada.

O prazo é de 15 dias contados da citação. O depósito judicial deve contemplar o débito atualizado de forma integral: aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários do advogado do locador — estes fixados em 10% sobre o montante devido, se o contrato não previr percentual diferente.

O fiador também pode purgar a mora. E, se o locador entender que o depósito foi insuficiente, pode apontar a diferença: o locatário terá 10 dias para complementar (art. 62, III). Não complementado, o pedido de rescisão prossegue apenas quanto à diferença, e o locador pode levantar desde logo o que foi depositado (art. 62, IV).

O limite de 24 meses

Existe um freio importante contra o inquilino que transforma a inadimplência em rotina. O parágrafo único do art. 62 estabelece que não se admite a emenda da mora se o locatário já utilizou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores ao ajuizamento da ação.

Por isso, o histórico de ações anteriores contra o mesmo inquilino é informação valiosa e deve ser levantado antes da propositura. Um despejo anterior purgado há menos de dois anos muda significativamente a estratégia — e o prognóstico.

Cobrança dos aluguéis no mesmo processo

O art. 62 da Lei 8.245/91 permite cumular, na mesma ação de despejo por falta de pagamento, o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. A petição inicial deve discriminar os valores: cada mês, cada rubrica, cada encargo.

A cumulação evita dois processos, duas custas e dois tempos de espera. Também permite incluir o fiador no polo passivo da cobrança — e aqui vale um alerta técnico relevante: a Súmula 268 do STJ estabelece que o fiador que não integrou a relação processual não responde pela execução do julgado. Se o objetivo é executar o fiador depois, ele precisa ser citado desde o começo.

Há também um caminho alternativo, nem sempre lembrado: o contrato de locação escrito, com o crédito documentalmente comprovado, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC). Isso permite ajuizar execução direta apenas da dívida, sem pedir a retomada — útil quando o inquilino já desocupou o imóvel espontaneamente e o que resta é o débito.

Documentos necessários para a análise do caso

• contrato de locação assinado, com todas as páginas e aditivos;
• documento pessoal e comprovante de residência do locador;
• matrícula atualizada do imóvel ou documento que comprove a propriedade;
• qualificação completa do inquilino (nome, CPF/CNPJ, estado civil, profissão);
• qualificação completa do fiador, se houver;
• planilha ou relação dos meses em atraso, mês a mês;
• comprovantes de pagamento dos meses quitados (para delimitar o início da inadimplência);
• boletos, recibos ou extratos que demonstrem os valores cobrados;
• contas de condomínio, IPTU, água e luz em aberto, se forem de responsabilidade do locatário;
• índice de reajuste contratual e histórico de reajustes aplicados;
• cláusula de multa por rescisão e cláusula penal do contrato;
• mensagens, e-mails ou WhatsApp com cobranças e respostas do inquilino;
• notificação extrajudicial e comprovante de entrega, se houver;
• comprovante de garantia contratada (fiança, caução, seguro-fiança), se existir;
• informação sobre ações de despejo anteriores contra o mesmo locatário nos últimos 24 meses;
• administradora ou imobiliária envolvida e extratos de repasse, quando houver.

Passo a passo do processo de despejo

1. Análise do contrato e da garantia

Antes de qualquer petição, o contrato define a estratégia. Existe garantia? Qual? O prazo está vigente ou virou indeterminado? Qual o índice de reajuste? Há cláusula penal? Há foro de eleição? Essas respostas determinam se cabe liminar, qual o valor da causa e onde a ação será proposta.

2. Cálculo do débito

A inicial precisa discriminar os valores. Aluguéis vencidos, reajustes aplicados corretamente, encargos, multa moratória, juros e correção. Um cálculo malfeito abre espaço para impugnação, atrasa o processo e pode reduzir o que será efetivamente recebido.

3. Petição inicial e valor da causa

A ação segue o procedimento comum (art. 58, I). A competência é do foro da situação do imóvel, salvo eleição contratual diversa (art. 58, II). E o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel (art. 58, III) — o que impacta diretamente as custas iniciais.

Vale registrar que a ação de despejo por falta de pagamento não é de competência do Juizado Especial Cível. A Lei 9.099/95 admite apenas a ação de despejo para uso próprio (art. 3º, III). Os demais fundamentos seguem para a Justiça Comum.

4. Citação e prazos do inquilino

Citado, o locatário tem dois caminhos: contestar ou purgar a mora em 15 dias. Também pode fazer as duas coisas, discutindo o valor e depositando o que reconhece como devido. É comum que a defesa alegue pagamentos não computados, cobrança de encargos indevidos, reajuste incorreto ou problemas estruturais no imóvel.

5. Sentença e mandado de despejo

Julgada procedente a ação, o juiz determina a expedição do mandado de despejo. O prazo geral de desocupação voluntária é de 30 dias, mas cai para 15 dias quando o despejo é decretado com fundamento no art. 9º — que é justamente o caso da falta de pagamento (art. 63, § 1º, “b”).

Não cumprido o prazo, o oficial de justiça procede à remoção, com reforço policial e chaveiro quando necessário. Os bens do inquilino são removidos e, em regra, ficam sob responsabilidade dele.

6. Recurso e execução provisória

A apelação contra sentença em ação de despejo tem, em regra, apenas efeito devolutivo (art. 58, V). Isso significa que o despejo pode ser executado provisoriamente mesmo com recurso pendente. E há um detalhe favorável ao locador: nas ações fundadas no art. 9º, a execução provisória não exige a caução de doze a dezoito meses prevista no art. 64.

Quanto tempo demora e quanto custa

Não existe prazo padrão. A duração depende da vara, do volume de processos, da facilidade de citação, da apresentação de defesa, da produção de provas e da existência de recursos. Um caso simples, com citação rápida e sem contestação relevante, tende a ser mais célere. Um caso com inquilino de difícil localização, defesa robusta e discussão sobre valores se estende consideravelmente.

Do lado dos custos, o locador precisa considerar as custas iniciais calculadas sobre o valor da causa (doze aluguéis), as despesas com diligências de oficial de justiça, a eventual caução de três aluguéis se pedir liminar, os honorários contratuais do advogado e as despesas de remoção de bens e chaveiro no cumprimento do mandado.

Sendo procedente a ação, os honorários de sucumbência são fixados em desfavor do inquilino, mas o efetivo recebimento depende do patrimônio dele — o que reforça a importância de incluir o fiador desde o início, quando existe.

Erros que enfraquecem o caso do locador

• retomar o imóvel por conta própria, trocar fechadura ou cortar serviços essenciais;
• aceitar pagamentos parciais sem ressalva escrita de que a mora persiste;
• deixar a inadimplência acumular por muitos meses antes de agir;
• não formalizar por escrito acordos de parcelamento feitos por telefone;
• apagar conversas de cobrança e comprovantes de tentativa de solução;
• não conferir se a garantia contratual ainda está vigente;
• esquecer de incluir o fiador no polo passivo da cobrança;
• ajuizar com fundamento errado (denúncia vazia em vez de falta de pagamento);
• apresentar planilha de débito sem discriminar mês a mês;
• cobrar encargos que o contrato atribui ao locador;
• aplicar reajuste em periodicidade ou índice diverso do contratado;
• ignorar que a pretensão de cobrança dos aluguéis prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).

Locação comercial, residencial e por temporada

A ação de despejo por falta de pagamento se aplica aos três tipos de locação regidos pela Lei 8.245/91, mas com particularidades. Na locação residencial, o rito descrito acima é o padrão. Na locação não residencial, o inquilino pode ter interesse adicional na proteção do ponto comercial, o que às vezes traz para o processo a discussão sobre ação renovatória.

Vale lembrar que a Lei do Inquilinato não alcança todas as situações. Ficam de fora, entre outras, as locações de imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de vagas autônomas de garagem, de espaços para publicidade, de apart-hotéis e o arrendamento rural. Comodato, ocupação por familiar e posse sem contrato de locação também seguem caminhos processuais diferentes — geralmente ação de reintegração de posse ou ação reivindicatória, não despejo.

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A análise começa sempre pelos documentos: contrato de locação, comprovação da propriedade, relação dos meses em atraso, garantia contratada e histórico de cobrança. A partir daí é possível definir o fundamento correto, avaliar se há espaço para liminar e estimar o caminho até a retomada. Para conhecer a atuação específica no tema, veja a página sobre advogado de ação de despejo.