Se o inquilino parou de pagar o aluguel, descumpriu o contrato ou se recusa a deixar o imóvel após o fim do prazo, a Lei do Inquilinato garante a retomada judicial da posse — com possibilidade de desocupação liminar em 15 dias e cobrança dos aluguéis atrasados no mesmo processo.
Análise inicial do contrato e do débito, com retorno objetivo sobre o caminho cabível.
Liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º)
Despejo e cobrança no mesmo processo (art. 62)
Locação residencial, comercial e por temporada
Santo André, ABC Paulista e São Paulo
O que a Lei do Inquilinato coloca à disposição do locador
Lei 8.245/91 — art. 59, § 1º
Em hipóteses específicas — entre elas a falta de pagamento em contrato sem garantia locatícia —, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias antes mesmo da sentença, mediante caução de três meses de aluguel prestada pelo locador.
Lei 8.245/91 — art. 62, I
O despejo por falta de pagamento pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos — condomínio, IPTU e multa contratual —, com citação do fiador quando houver, sem necessidade de ajuizar uma segunda ação.
O outro lado da renda de aluguel
Você contava com aquela renda para fechar o mês. O inquilino promete pagar, pede prazo, some do telefone — e o débito de aluguel, condomínio e IPTU só cresce enquanto o imóvel continua ocupado.
Sublocação sem autorização, obras não permitidas, uso diverso do contratado, reclamações constantes do condomínio ou danos ao imóvel. O contrato existe, mas o inquilino age como se não existisse.
O contrato venceu, a temporada terminou, você avisou com antecedência — e a resposta é sempre a mesma: “ainda estou procurando outro lugar”. Cada mês de espera é um mês de prejuízo que não volta.
O que ninguém calcula
A decisão mais comum entre locadores é adiar: dar mais um prazo, tentar um acordo informal, evitar o desgaste. É uma reação compreensível — mas ela costuma sair mais cara do que a ação judicial que se tentou evitar.
Aluguel, condomínio e IPTU se acumulam mês a mês. Só que a capacidade de pagamento de quem já parou de pagar tende a piorar, não a melhorar: quanto maior a dívida, menor a probabilidade de quitação espontânea.
Se o inquilino desocupa por conta própria antes da ação e desaparece sem bens penhoráveis, o locador fica com um título e nenhuma via prática de recebimento. Agir enquanto a relação locatícia existe amplia as garantias disponíveis — inclusive o fiador.
Além do aluguel que não entra, há o custo de oportunidade de não poder relocar e, com frequência, o custo de reparos ao receber o imóvel de volta em estado pior do que o da vistoria de entrada.
A lei já prevê a solução. O que ela exige é o fundamento correto e a iniciativa de quem tem direito à posse.
Fundamentos possíveis
A retomada pode ser fundada em descumprimento — mas também no simples término da relação locatícia. Identificar a hipótese correta é o que separa uma ação bem sucedida de uma sentença de improcedência.
Art. 9º, III — Lei 8.245/91
A hipótese mais comum. Basta um dia de atraso do aluguel ou dos encargos para autorizar o ajuizamento — não existe prazo legal de tolerância. Pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos.
Art. 9º, II — Lei 8.245/91
Sublocação ou cessão sem autorização, uso diverso da finalidade contratada, obras não permitidas, danos ao imóvel ou descumprimento reiterado das regras do condomínio.
Art. 46, § 2º — Lei 8.245/91
Em contrato escrito com prazo de 30 meses ou mais, findo o prazo e prorrogada a locação por tempo indeterminado, o locador pode retomar o imóvel sem precisar declinar motivo, mediante aviso de 30 dias.
Art. 47 — Lei 8.245/91
Nos contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, a retomada é possível para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio.
Art. 57 — Lei 8.245/91
Findo o prazo do contrato comercial e prorrogada a locação por tempo indeterminado, a denúncia é livre, mediante aviso de 30 dias — ressalvado o direito do locatário à ação renovatória.
Art. 9º, IV — Lei 8.245/91
Quando obras urgentes determinadas pelo Poder Público não puderem ser executadas com o inquilino no imóvel, ou quando ele se recusar a consenti-las.
Como atuamos
O objetivo é devolver a posse do imóvel ao seu titular no menor tempo possível, dentro do que a lei permite:
O art. 62 da Lei do Inquilinato permite cumular o despejo com a cobrança no mesmo processo, evitando duas ações:
Legitimidade
A locação deriva da posse, e não da propriedade. Quem tem legitimidade para ajuizar a ação de despejo é o locador — aquele que cedeu o uso do bem —, ainda que não figure na matrícula como proprietário.
É o caso do usufrutuário, que detém o direito de fruir do imóvel e, por isso, é quem pode locá-lo e retomá-lo; do promissário comprador imitido na posse; e do espólio ou dos herdeiros, em locações contratadas pelo falecido. Se há dúvida sobre quem deve figurar no polo ativo, essa é justamente uma das questões que analisamos antes de propor a ação.
Nossa execução
O procedimento do despejo é, em regra, documental e objetivo — o que permite um trâmite mais rápido do que a maioria das ações cíveis. O que costuma atrasar o resultado é a inicial mal fundamentada ou a prova incompleta.
Você envia o contrato de locação, os comprovantes de pagamento (ou a planilha do que está em aberto) e o histórico da situação. Identificamos a hipótese legal aplicável e se o caso comporta liminar.
Na falta de pagamento não é preciso notificação prévia — a ação pode ser proposta de imediato. Já na denúncia vazia, a notificação com prazo de 30 dias é requisito. Definimos o caminho e executamos.
Protocolo da inicial com pedido liminar quando cabível, acompanhamento da citação, da eventual defesa e da execução do mandado de despejo, com atualização a cada etapa relevante.
Ordem de grandeza
O despejo é um dos procedimentos mais recorrentes da Justiça brasileira e, por ser em regra decidido com base em prova documental — contrato, comprovantes e planilha de débito —, costuma dispensar perícia e longa instrução. É isso que torna o rito mais objetivo do que a maioria das ações cíveis.
1 dia
de atraso já autoriza o ajuizamento
A Lei do Inquilinato não prevê prazo de tolerância para a mora.
15 dias
é o prazo da desocupação liminar
Nas hipóteses do art. 59, § 1º, mediante caução de três aluguéis.
~312 mil
ações de despejo por ano no Brasil
Ordem de grandeza apurada a partir do Justiça em Números (CNJ).
Antes que você pergunte
É a objeção mais legítima de quem já está sem receber há meses. Por isso, o valor e o formato da nossa remuneração são definidos antes de qualquer providência — nunca ao longo do processo.
A leitura do contrato, a identificação da hipótese legal e a avaliação sobre o cabimento de liminar são feitas antes de qualquer contratação. Se o caso não comportar a medida, dizemos isso.
Você recebe a estimativa de honorários e de custas processuais por escrito, com as etapas cobertas, antes de assinar qualquer coisa. Sem cobrança por evento não combinado ao longo do processo.
Nos casos que envolvem cobrança, é possível estruturar parcela dos honorários como êxito sobre o efetivamente recebido — alinhando o nosso interesse ao seu, sem que isso constitua promessa de resultado.
Vale registrar que, além dos honorários contratados, a parte vencida costuma ser condenada ao pagamento de honorários de sucumbência — que, por lei, pertencem ao advogado e são cobrados do inquilino, não de você.
Salviatti Advocacia
Atuação em Direito Imobiliário e Locatício no ABC Paulista e na capital de São Paulo, com foco em locação residencial e comercial: despejo, cobrança de aluguéis, revisão e renovação de contratos e regularização da posse — com acompanhamento direto do advogado responsável em cada etapa.
Conteúdo de caráter informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. O cabimento e o resultado de qualquer medida dependem da análise individualizada do contrato, das provas e das decisões do Poder Judiciário, não configurando promessa de resultado.
Dúvidas frequentes
Com um dia. A Lei do Inquilinato não estabelece prazo de tolerância: vencido o aluguel ou os encargos e não havendo pagamento, a mora já está configurada e a ação pode ser ajuizada. Na prática, avaliamos junto com você o momento mais estratégico, considerando a existência ou não de garantia no contrato — esse detalhe define se cabe o pedido de desocupação liminar.
Depende do fundamento. No despejo por falta de pagamento, a notificação prévia é dispensável (art. 62, I). Já na denúncia vazia da locação residencial (art. 46, § 2º) e na locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado (art. 57), a notificação com prazo de 30 dias é requisito da ação — ajuizar sem ela é motivo de extinção do processo.
Sim. O art. 59, § 1º da Lei 8.245/91 autoriza a concessão de liminar para desocupação em 15 dias em hipóteses específicas — entre elas a falta de pagamento em contrato desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária). O locador deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel. A concessão depende da análise do juiz sobre a prova apresentada.
A regra do art. 63 é de 30 dias contados do mandado de despejo. Esse prazo cai para 15 dias quando o despejo é decretado com fundamento no art. 9º — o que inclui a falta de pagamento e a infração contratual — ou no art. 46, § 2º, e também quando entre a citação e a sentença tiverem decorrido mais de quatro meses.
Não existe prazo único, e qualquer advogado que garanta uma data está prometendo o que não controla. O que se pode dizer com honestidade é que o rito é mais objetivo do que a média das ações cíveis: a prova costuma ser exclusivamente documental, boa parte dos réus não apresenta defesa, e isso permite o julgamento antecipado do mérito, sem fase de instrução. Quando há cabimento de liminar, a desocupação pode ocorrer bem antes da sentença. A duração real depende da vara, do volume do juízo e da conduta do inquilino no processo.
Pode, dentro de um limite. É a chamada purgação da mora (art. 62, II): no prazo de 15 dias da citação, o inquilino pode depositar o valor integral do débito, com aluguéis vencidos, encargos, multas, juros, custas e honorários, e assim evitar a rescisão. Essa faculdade, porém, não é ilimitada — não pode ser usada se o inquilino já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).
Sim. O art. 62, I permite cumular o despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação — condomínio, IPTU, multa contratual —, tudo em um único processo, com citação do fiador quando houver. Isso evita o custo e o tempo de uma segunda ação e amplia as vias de recebimento.
Não tente resolver sozinho: trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar móveis ou coagir o ocupante pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e inverter a sua posição no processo. O caminho correto é requerer o cumprimento do mandado de despejo, que pode ser executado com auxílio de força policial e, se necessário, arrombamento (art. 65). Fale imediatamente com o advogado responsável pelo caso.
Atendimento e análise do caso
Envie o contrato de locação e um resumo da situação. Retornamos com a hipótese legal aplicável ao seu caso, a existência ou não de cabimento de liminar e os próximos passos concretos.
Atuamos também em ação renovatória de locação comercial, revisão de aluguel, rescisão contratual, cobrança de encargos, usucapião e regularização de imóveis.
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